В ЮАР лучше жить у моря

Главный фактор, определяющий состояние рынка недвижимости в такой достаточно привлекательной для иммигрантов стране, как Южно-Африканская республика, - это до сих пор, увы, уровень преступности. А одним из самых неблагополучных в этом отношении городов на сегодняшний день является крупнейший город страны, промышленный и финансовый центр - Йоханнесбург, откуда белые и "цветные" законопослушные граждане постепенно перебираются к морю.

Каждый раз, когда в предместьях Йоханнесбурга полиция регистрирует очередной взлом, грабеж или стрельбу по окнам, можно с уверенностью сказать, что назавтра от друзей, родственников жертв и их соседей в риэлторские фирмы поступят заявки на продажу. Справедливости ради оговоримся, что криминогенная ситуация в городе не везде одинаковая и опасность нависает лишь над обладателями собственных домиков в таких районах, как Linksfield, Highlands North, Waverley и Orchards. Неуверенность обывателей в своем завтрашнем дне за последние полтора года привела к падению цен на жилые дома в этих кварталах более чем на 25 процентов. Стоимость площади в таунхаузах за тот же период снижалась меньшими темпами - "всего лишь" на 15 процентов.

На взгляд специалистов по недвижимости, низкие цены сейчас более чем когда-либо благоприятствуют денежным вложениям: агенты очень надеются, что недавние назначения новых высших полицейских чинов все-таки помогут обуздать преступность и придадут оптимизма инвесторам. Однако сами покупатели, видимо, пока что думают иначе: несмотря на явно демпинговые цены, к некоторым объектам они не проявляют ни малейшего интереса по нескольку месяцев. Более того, с конца прошлого года отмечено увеличение "эмиграции" из Йоханнесбурга постоянно проживающих здесь лиц еврейской национальности, многие из которых являются профессионалами высокого класса и занимают престижные посты в местных фирмах и корпорациях.

Однако не стоит пугаться: жители "благополучных" районов города чувствуют себя превосходно. В районах Berea, Yeoville и Kew наблюдается приток "цветного", то есть коренного, населения, доля которого среди покупателей жилья уже увеличилась до 40 процентов. Но характерно, что все это более или менее состоятельные люди: средняя цена на квартиру здесь составляет от 50.000 южноафриканских рандов (R) до R120.000, а на отдельно стоящие дома доходит до R260.000 ($1 равен 4,5 южноафриканских рандов).

Инвесторы, работающие на рынке квартир, также извлекают выгоду из ситуации даже не в очень благополучных с криминальной точки зрения районах. Так, трехкомнатная квартира в Waverley сейчас оценивается - и продается - за RR150.000-200.000.

В портовом Кейптауне (втором по величине городе) вторичный рынок жилых домов, особенно дорогих, напротив, на подъеме. В престижных районах в течение прошлого года дома подорожали здесь на 30 процентов (в среднем по стране - лишь на 3 процента), и, по оценкам экспертов, столь высокие темпы сохраняются до сих пор.

В наиболее популярном сейчас предместье Hout Bay новые дома выкупаются еще на стадии строительства за RR280.000-300.000. Расположенный в получасе езды от центра по прибрежной дороге, малоэтажный жилой массив привлекателен своим географическим положением (рядом море и горы) и богатством выбора жилья для всех категорий покупателей. Быстрее всего находит владельцев дорогое жилье: дома, еще год назад стоившие RR450.000-500.000, сейчас мгновенно "уходят" за R600.000.

Что касается квартир, то жители Кейптауна явно отдают предпочтение новостройкам - жилью, более современному с точки зрения дизайна и гарантирующему большую безопасность. Разница в цене между аналогичными по площади и месторасположению новой и старой квартирами порой достигает 20 процентов. Так, жилплощадь размером всего 50 квадратных метров в районе Berglvleit продается за R120.000, в то время как 80-метровая, но "бывшая в употреблении" квартира стоит на R5.000 дешевле. Интерес к малометражному "подержанному" жилью проявляют в основном студенты (R70.000 за однокомнатную и R90.000 за двухкомнатную квартиру в районе Rondebosch). Впрочем, и на этом участке рынка цены растут, хотя и меньшими темпами.

Эксперты предсказывают, что в ближайшее время крупным инвесторам станет выгодно вкладывать средства в долгосрочные проекты, то есть в "доходные дома", а не только в строительство с целью продажи. Средние ставки аренды в Кейптауне составляют сейчас примерно R800, R1.100 и R1.500 за двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры соответственно. Активность арендаторов повсеместно поддерживается тем, что для большинства из них взять кредит на покупку собственного жилья не позволяют высокие процентные ставки по "длинным" деньгам. Даже в столице - Претории, где цены на съемное жилье в течение трех с лишним лет непрерывно падали, сейчас наблюдается оживление.

Немалую часть покупателей недвижимости в ЮАР традиционно составляют иностранцы: как инвесторы, так и переселенцы. Например, в столице на долю гостей из-за рубежа приходится десятая часть всех сделок купли-продажи. До недавнего времени - видимо, в силу исторических причин - к мысу Доброй Надежды больше других стремились англичане. Однако в последние годы их позиции на рынке существенно потеснили граждане Германии (25 против 30 процентов от всех продаж иностранцам соответственно). Покупатели из Соединенных Штатов оказались лишь на третьем месте (российские инвесторы в "горячую десятку" пока не входят, но русские все же фигурируют среди покупателей южноафриканского жилья: в основном на побережье, в районе Кейптауна).

Пересекать весь африканский континент европейцев и Атлантический океан американцев заставляет, во-первых, прекрасный, почти "средиземноморский", климат, во-вторых, возможность свободно общаться с местным населением (естественно, по-английски), и, наконец... прогноз относительно курса немецкой валюты. Ожидается, что уже к 1999 году итогом неуклонного движения к единой Европе станет значительное "облегчение" марки относительно доллара. Поэтому наиболее предусмотрительные немцы ищут способы выгодно сохранить свои нынешние сбережения.

Периодически приезжая отдыхать на южноафриканские курорты, особенно после выборов 1994 года, уже многие зажиточные немцы, швейцарцы и англичане отдали предпочтение этому, по европейским меркам, экологически чистому уголку планеты. Поселяться они предпочитают вдали от беспокойных мегаполисов: например, в горячо любимом туристами "пляжном" Плеттенберг Бей. Разброс цен здесь очень велик: от R30.000 за относительно убогое жилье до R180.000 за четырехкомнатный домик в хорошем районе или приличную трехкомнатную квартиру. Цены на роскошные виллы и апартаменты доходят до R5.500.000 и R1.500.000 соответственно.

Наиболее "горячим" рынком с точки зрения притока держателей фунтов и дойчмарок считается также прибрежная Книсна. Кроме чужаков сюда стремятся также коренные "иммигранты" из неблагополучных районов Йоханнесбурга и еще одной метрополии - расположенного на берегу Индийского океана Дурбана. Едут пенсионеры, мечтающие обрести собственную тихую заводь, и молодые высокооплачиваемые специалисты с женами и детишками, привлеченные высоким уровнем жизни и "классом" жилья в городе. Продажная цена трехкомнатной квартиры составляет здесь порядка R187.000, небольшой домик оценивается продавцами вдвое дороже. Минимальная стоимость собственной "секции" в таунхаузе R350.000.

Так или иначе, но в целом сообщения о разгуле преступников в отдельных районах страны не слишком сильно смущают потенциальных покупателей жилья из-за рубежа. Приехав пару раз "на разведку" в качестве туристов, они убеждаются, что криминальный беспредел здесь если и есть, то отнюдь не повсеместно, а лишь в отдельных, хорошо известных полиции местах. И если держаться от этих криминогенных "резерваций" подальше, то жить под южноафриканским солнцем можно очень даже неплохо.