Собственность на Ибице несет властям "золотые яйца"

Где Клаудиа Шиффер строит себе крепость для защиты от папарацци? Куда "леди Ди" каждый год любила привозить на каникулы своих детей? Наконец, где обычно проводит лето испанский монарх Хуан Карлос? Оказывается, это не какой-нибудь отдаленный от берегов Европы коралловый рай, а всего-навсего Майорка - остров, где каждый год коротали отпуск сотни наших соотечественников. Условия жизни на других островах из группы Балеарских ничуть не хуже. Поэтому, поддаваясь на призыв рекламы "продается недвижимость в Испании", многие выбирают не материк, а именно эти уютные кусочки суши.

Хорошо известный факт: когда в свое время в Испании был экономический кризис, из 17 автономных образований первой оправилась от потрясений именно экономика провинции Islas Baleares. По уровню доходов на душу населения Ибица, Майорка и Менорка удерживают первенство до сих пор. Конечно, благополучие в провинции, ориентированной на обслуживание туристов и сферу развлечений, - вещь хрупкая. Но тем, кто не собирается зарабатывать здесь деньги, а покупает жилье только для того, чтобы иметь возможность убежать от отечественных кризисов, бояться нечего. Климат, "натура", отличное качество телекоммуникаций и близость к материку создают условия для цивилизованной жизни и отдыха. Явно кокетничая, жители Балеар даже говорят, что конкуренция со стороны других островов региона им бы не помешала. Но дескать, увы, конкурентов, стимулирующих развитие и снижение цен, нет.

Цены на жилье в островной части Испании измеряются десятками миллионов местных денежных единиц. Трехкомнатную квартиру площадью 70-80 квадратных метров, находящуюся в эксплуатации больше 10 лет, на Майорке сейчас можно купить за 13.000.000 испанских песет (около $90.000, $1 равен 146 испанским песетам). Меблированное бунгало (здесь такие летние домики называют "шале") с телефоном и открытым бассейном можно купить за $170.000. Добротная вилла с шестью комнатами общей площадью 350 квадратных метров и участком в полтора гектара стоит вдвое дороже. Дом попроще на две семьи в деревне Campanet можно приобрести за $140.000.

На самом популярном ныне молодежном острове-курорте Ибица цены на недвижимость одни из самых высоких в Европе. Fincas - небольшой домик в традиционном стиле с маленькими окошками и низким дверным проемом стоит на Ибице от $100.000 до $550.000. Поскольку этот вид собственности среди иностранных покупателей чрезвычайно популярен, местные агентства предлагают сейчас самые разные виды этих колоритных строений из отесанного вручную камня. Виллы, в основном, с бассейнами и другими атрибутами роскоши, стали появляться на острове лишь в последние 20 лет. Их стоимость доходит до 100.000.000 песет ($685.000) и выше.

Чтобы построить дом самостоятельно, надо приобрести участок, размер которого соответствовал бы местным строительным нормам. Вблизи населенных пунктов для получения разрешения достаточно участка площадью около 10 соток. В сельской местности и на возвышенностях требования более жесткие - земли понадобится купить побольше. Цена на островную почву сильно варьируются. При покупке большого лота она может составлять $0.7 за один квадратный метр, а на побережье и в городах порой достигает $70 за один квадратный метр. Например, 3,7 гектара уединенной островной земли на Ибице с выходом к морю сейчас можно приобрести за $250.000. Чуть меньше ($205.000) стоят 850 квадратных метров земли в престижном районе Costa dХen Blanes на Майорке.

Процесс покупки жилья на Майорке или Ибице от континентального почти ничем не отличается. "Бумажная" подготовка к сделке, как и везде, начинается с визита в местный земельный комитет. Здесь покупателю или его поверенному сообщат, не "висит" ли на собственности какой-нибудь ипотечный долг или иные взыскания с прежних владельцев. Далее стопы покупателя обычно ведут в городскую мэрию. Дело в том, что человек, собирающийся передать вам права на свой замечательный дом, может оказаться злостным неплательщиком налогов на недвижимость. В Испании претензии по неуплате предъявляются в течение пяти лет с момента возникновения долга, поэтому выколачивать их могут начать с вас. Еще один сюрприз, который могут таить приличные с виду стены, это нарушение строительных норм. Вдруг окажется, что масштабы постройки выходят за рамки разрешенных? Кто бы ни затевал это претворение архитектурного проекта в жизнь, виноват перед майоркскими властями окажется нынешний хозяин, то есть вы.

Все это возможно потому, что законодательство Испании допускает при переоформлении прав собственности такие вольности, которые в других европейских странах просто немыслимы. В частности, права собственности на недвижимость, равно как и любое другое имущество, зачастую передаются здесь без регистрации сделки в земельном реестре, просто путем оформления договора между двумя частными лицами. Если местный продавец уже убедил вас не связываться с регистрационной волокитой, будьте готовы к тому, что любое третье лицо - будь то банк, испанские власти или частный кредитор - сможет требовать передачи ему прав на ваш дом за долги бывшего владельца.

Существуют в Испании и приятные для покупателя обычаи. Так, если вы с продавцом достигли договоренности относительно цены, подписали предварительный контракт и внесли задаток, то в случае срыва сделки рискуете деньгами обоюдно. Виноват покупатель - теряет свой депозит он. Если виноват продавец, то должен будет возвратить вам задаток в двойном размере.

Совокупные расходы на оформление сделки в Испании нельзя назвать астрономическими. Но и маленькими тоже не назовешь. В среднем они составляют примерно десятую часть цены покупаемого объекта. Из чего эти 10 процентов складываются? Предположим, оформляется покупка квартиры стоимостью 18.000.000 песет. Наведение справок о регистрации в земельном комитете в этом случае обойдется примерно в 575 песет. Если дом найден при посредничестве агентства, 7 процентов от суммы контракта "съест" местный НДС, плюс полпроцента - на оплату оформления и заверения договора.

Размер нотариальной пошлины строго контролируется властями и поставлен в зависимость от стоимости оформляемого объекта. В любом случае, при покупке жилья стоимостью до миллиона песет (до $7.000) придется заплатить минимальную ставку в размере не менее 15.000 песет ($100). Дома и квартиры стоимостью свыше миллиона песет оформляются по формуле: минимум плюс 4,5 процента с каждой тысячи между 1.000.000 и 5.000.000 песет ($35.000) цены; по 1,5 процента с каждой тысячи между 5.000.000 и 10.000.000 ($70.000) песет; по 1 проценту с каждой тысячи между 10.000.000 и 25.000.000 ($175.000) песет; и по полпроцента с каждой тысячи сверх 25.000.000 песет цены. Далее к полученной сумме начисляется 16-процентный НДС.

На этом нотариальные расходы, к сожалению, не кончаются. Для предоставления в мэрию и в фискальные органы (налоговая полиция известна здесь под именем hacienda) понадобится несколько заверенных и обычных копий. Все юридические документы делаются на особых бланках, называемых timbrado, или на гербовой бумаге, каждый лист которой стоит не менее $0,17. За изготовление авторизованной копии документа нотариусы берут по $3,5 за каждый из первых 12 листов контракта, плюс по $1,7 за все остальные страницы. Обычные копии стоят по $0,7 за лист. НДС в эти тарифы уже включен.

Отнести размноженные документы и справки об оплате пошлин в hacienda и городским чиновникам можно самому. Однако, если дом покупается при участии ипотечного банка, придется нанять в качестве посыльного назначенного банкирами юриста. Нехитрые услуги этого финансового консультанта обойдутся покупателю примерно в 0,2 процента уплаченной за дом суммы. Так лицу, оформляющему в собственность квартиру стоимостью в 13.000.000 песет ($90.000) на этом этапе надо будет заплатить порядка 28.000 песет, то есть около $200.

Схема, сходная с оплатой нотариального заверения, применяется и при перерегистрации собственности на новое имя. Цена "стартует" с 4.000 песет ($27) и каждая лишняя тысяча сверх миллиона точно так же облагается сбором в процентах. На этой стадии вступающий в права собственник 18-миллионного испанского дома расстается еще с $400. Таким образом, пройдя через горнило всех предусмотренных законом инстанций, наш гипотетический покупатель 10-миллионной квартиры оставил в закромах испанского государства ни много ни мало от $$10.000-13.000. Впрочем, оно того стоит. По темпам ежегодного привеса в цене fincas с острова Ибица почти не имеет себе равных во всей Европе. И если люди не перестанут ездить в отпуск к морю и отдыхать, вложенные в карманы балеарских чиновников деньги в дальнейшем, наверняка, удастся компенсировать.